« Les avantages de la pierre sans ses inconvénients »
Principe de la SCPI
Une SCPI est un instruments de placement vous permettant d’acheter des parts d’un portefeuille immobilier. Ce portefeuille peut être investi sur 3 grands types d’immobilier :
- Immeubles d’habitation,
- Immeubles de bureaux,
- Murs de commerces.
Ces parts vous permettent de percevoir, sous formes de dividendes, une part de loyers versés par les locataires à la SCPI. Ces dividendes sont généralement versés trimestriellement.
La performance globale d’une SCPI est constitué de deux éléments
- Le dividende versé (le revenu)
Avec des revenus distribués moyens de 4,5% net avant impôts en 2018 (voir 6% pour l’une des meilleures SCPI du marché), les SCPI se placent en tête des placements les plus rentables avant impôts.
Sur les vingt dernières années, les SCPI ont délivré en moyenne 5,5% par an.
2. La revalorisation des parts
Le patrimoine des SCPI est régulièrement, et obligatoirement, valorisé par des experts indépendants. Les parts de SCPI sont augmentées ou réduites afin d’être en cohérence avec ces valeurs d’expertises.
Sur les 20 dernières années, les meilleures SCPI ont vu leur part être multipliée par deux.
Les éléments importants
- Le taux d’occupation : Il doit être supérieur à 90%, gage d’un niveau important de loyers rentrant.
- La liquidité : La revente des parts doit se faire sans délais.
- La composition du patrimoine : Une grande diversification géographique et par typologie de locataires permet une bonne mutualisation des risques.
- L’historique des rendements : Régularité des dividendes et de la valeur de la part sur le long terme sont les signes d’une gestion de qualité.
- Transparence de l’information : On doit avoir facilement accès à toutes ces informations… Il est parfois compliqué de retracer l’historique d’une SCPI ayant fusionnée avec une autre SCPI… Ce n’est jamais très bon signe !
La fiscalité
Sur les dividendes : La fiscalité est celle des revenus fonciers.
Sur la revente : Régime des plus-values immobilières.
Possibilité d’achat à crédit
Utilisation de l’effet de levier du crédit, avec en plus la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus dégagés.
Possibilité d’achat dans le cadre de l’assurance-vie
C’est alors la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique. Les dividendes sont « capitalisés » et ne constituent plus un revenu foncier, et en cas de revente, c’est la fiscalité plus favorable de l’assurance vie qui s’applique.
Inconvénients
Comme tout achat immobilier, l’acquisition de parts de SCPI doit être envisagée sur le long, voire le très long terme pour diverses raisons, notamment :
Le temps nécessaire à la société de gestion pour valoriser les immeubles,
La fiscalité immobilière,
Les frais acquittés à la souscription qui sont d’autant mieux amortis que la durée de détention est longue.
Avantages des (bonnes) SCPI !
Un rendement régulier.
Un capital progressant sur le long terme et permettant « d’amortir » le coût d’entrée élevée.
La souplesse et la disponibilité : Revente totale aisée, et revente partielle possible.
Accessibilité : Placement possible à partir de 1 000€.
La mutualisation des risques : De par la composition très diversifiée du patrimoine.
La faible volatilité : La grande diversité tant sectorielle que géographique évite aux (bonnes) SCPI des baisses d’ampleurs comme celles que peuvent connaître les marchés boursiers.
LA FORCE DES SCPI : C’EST DE L’IMMOBILIER !
